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7 questions essentielles que tout propriétaire devrait connaître :

Qu'est-ce que le certificat énergétique obligatoire ?

Le principe d'un certificat énergétique est de mesurer, de façon standardisée (= la même façon de mesurer pour tous), les déperditions qui se font dans une habitation. Il est ainsi défini une consommation d'énergie théorique sans tenir compte des habitudes de consommation des occupants. A cette consommation théorique est associée un label qui va de G (le plus mauvais) à A+ (le meilleur).

A quoi sert un certificat énergétique ?

Le but d'un certificat est de pouvoir comparer chaque habitation entre elles et de calculer l'impact financier que cela pourrait avoir pour les occupants.

Prenons l'exemple de 2 maisons identiques mais ayant un label différent. Celle qui aura un meilleur label aura des consommations en chauffage moindre et donc des charges mensuelles plus petites. Pour un acheteur qui doit faire un emprunt, il pourra tenir compte de ces dépenses réduites pour faire éventuellement un prêt hypothécaire un peu plus important.

La maison ayant un meilleur label risque fort de se vendre un peu plus cher ou plus vite. Le même raisonnement vaut pour une location.

Qui a besoin d'un certificat énergétique ?

> En Wallonie

Depuis le 1er juin 2011, le certificat est obligatoire pour toute vente ou location de bâtiments résidentiels (maison et appartement) - y compris pour les ventes publiques volontaires. Cela concerne tous les actes déclaratifs, constitutifs ou translatifs d'un droit réel, à l'exclusion de l'hypothèque, de l'antichrèse, des actes involontaires, des actes de partage pour sortir d'une indivision successorale ou en cession de droits indivis, avec ou sans effet déclaratif, et, pour tout acte qui confère un droit personnel de jouissance.

Tout bail locatif doit donc bénéficier de son certificat au moment de la signature du contrat de location. Cependant, ce certificat ne doit être fourni que lorsqu'un nouveau bail est réalisé à partir du 1er juin 2011. Il n'y a pas lieu de faire ce certificat énergétique pour un bail en cours.

> A Bruxelles

Le certificat énergétique à Bruxelles est plus récent qu'en Wallonie. Sa mise est en place est donc en phase de lancement jusqu'au 1er novembre 2011. Voici les dates que vous devez retenir :

Depuis le 1er mai 2011, le certificat est obligatoire pour toutes les ventes d'habitations individuelles (maison et appartement). Cependant, comme c'est le démarrage de cette réglementation et qu'il n'y a pas encore beaucoup de certificateurs agréés, la Région Bruxelles-Capital permet une certaine souplesse pour l'obtention de ce certificat obligatoire.

Si vous avez passé votre compromis après le 1er mai, vous avez jusq'au 31 août 2011 pour réaliser le certificat. Passé ce délai, vous risquez une amende administrative.

Depuis le 1er septembre 2011, il n'y a plus d'exception. Tous les propriétaires doivent avoir leur certificat énergétique dès la mise en vente de leur maison ou appartement.

Depuis le 1er novembre 2011, cette obligation sest étendue à la location d'habitations résidentielles (maison et appartement). Dès que vous mettrez votre bien à louer, vous aurez donc besoin d'un certificat énergétique à Bruxelles.

A quel moment doit-on disposer du certificat obligatoire ?

A Bruxelles : le certificat est obligatoire dès la mise en vente ou en location du bien.Il vous faut donc votre certificat au plus tard le jour où vous commencez à en faire la publicité.

En Wallonie : Pour les ventes classiques, le certificat doit être délivré pour le compromis, c'est-à-dire le premier acte signé. Si vous avez passé le compromis de vente avant la date obligatoire, vous ne devez pas fournir de certificat.

Pour les ventes publiques volontaires, c'est au moment de l'adjudication que le certificat sera nécessaire.

Pour les locations, c'est au moment de changement de bail que vous devez réaliser le certificat énergétique.

Quelle est la durée de validité d'un certificat ?

Le certificat énergétique ou certificat PEB est valable 10 ans mais si vous avez réalisé des travaux d'améliorations énergétiques entre temps, il est fortement conseillé d'en refaire un pour faire valoir ces améliorations dans votre certificat.

A Bruxelles, le renouvellement d'un certificat est obligatoire dès que vous modifiez l'aspect énergétique de l'habitation (changer des simples vitrages par du double par exemple)

Est-ce que je peux éviter de faire un certificat énergétique ?

Cela dépend quel type de bâtiment vous possédez. Si vous avez une maison unifamiliale en Wallonie dont le premier permis d'urbanisme date d'avant le 1er décembre 1996 et que vous avez réalisé un audit énergétique avant le 31 décembre 2010, alors cet audit vaut certificat pendant 5 ans à partir de la date du rapport d'audit.

Au passage, voici un petit rappel des avantages d'un audit énergétique par rapport à un certificat énergétique :

L'audit énergétique est subsidié par la région wallonne et par la province dans certains cas. Ce qui fait que le prix final d'un audit peut être moins élevé qu'un certificat énergétique.

Pour un audit énergétique, vous avez droit à ces subsides :
- 60 % du prix de l'audit avec un maximum de 360 euros (Prime Région wallonne)
- 20 % du prix de l'audit si votre maison est située en province du Brabant wallon ou de Namur. (Prime provinciale)

Autre avantage mais pour l'acheteur cette fois-ci. Il va disposer d'un rapport de plus de 50 pages donnant toute une série d'informations sur les améliorations possibles dans la maison, avec estimatifs chiffrés pour les travaux et la rentabilité de ceux-ci.

Actuellement, près de 30% des acheteurs de maisons datant de plus de 20 ans font un audit énergétique dans les premières années de leur achat. Ils veulent tout simplement savoir comment investir au mieux pour améliorer leur maison.

En leur fournissant cet audit énergétique, vous répondez ainsi à leur demande. Cela peut donc être un argument de vente supplémentaire même si votre maison ne possède pas un bon label.

Si vous voulez réaliser un audit énergétique en même temps que votre certificat, c'est tout à fait possible. Demandez-le ici

Si le certificat est mauvais, est-on obligé de réaliser des travaux pour améliorer l'habitation ?

Non, il n'y a aucune obligation d'améliorer l'habitation comme c'est le cas pour les certificats électriques qui montreraient une installation non conforme.

Le certificat énergétique atteste simplement d'un état énergétique de votre habitation sans aucune obligation de faire quoique ce soit par la suite.

Vous avez encore une question ? Posez-la en cliquant ICI

Rôle du certificateur énergétique PEB :

Il vous renseignera tout d'abord si votre habitation a besoin ou non d'un certificat énergétique. La législation étant mise en place progressivement jusqu'au 1er juin 2011, il se peut que votre bien immobilier ne doive pas avoir de certificat obligatoire.

Le certificateur vous conseillera sur les documents à fournir pour valoriser au mieux votre habitation.

Lors de sa visite, le certificateur PEB prendra les mesures nécessaires des différentes parois (murs, sols, plafonds, toitures, portes et fenêtres), regardera votre système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Il vérifiera si un système de ventilation est présent.

Si des panneaux solaires ou thermiques sont placés, il en tiendra compte pour le certificat.

Après sa visite, il encodera toutes ces données dans un logiciel spécialement conçu pour les certificats énergétiques et vous remettra son rapport avec les labels pour les différentes parties.

Comment les résultats sont-ils exprimés ?

Les indicateurs globaux de performance énergétique :

Ils sont au nombre de 2 et caractérisent le bâtiment en entier. Voici ces 2 indicateurs :

La consommation totale d'énergie primaire et l'émission totale de C02 du bâtiment.

L'énergie primaire, c'est l'énergie réellement prise à la planète pour se chauffer. Il y a plusieurs sources d'énergie différentes comme le mazout, le gaz, le charbon, le bois etc... Mais aussi l'électricité. Or,dans le certficiat PEB, on considère que l'électricité qui provient de votre compteur, n'est pas une bonne source d'énergie pour se chauffer.

En effet, on part du principe que la production d'électricité avec des centrales à charbon ou à gaz par exemple n'a pas un bon rendement. Il faut donc utiliser du combustible fossile pour produire de l'électricité. Il y a donc une perte d'environ 50%. A cela s'ajoutent les pertes sur les lignes électriques. Voilà pourquoi l'électricité venant du compteur est mauvaise pour se chauffer.

Cette consommation d'énergie primaire prend en compte la consommation pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, la climatisation ainsi que les différents circulateurs ou ventilateurs de ces différents systèmes.

Elle ne tient pas compte de la consommation des électroménagers, ni de l'éclairage. Mais cet indicateur tient compte et valorise les systèmes de production d'énergie comme les panneaux solaires (production d'eau chaude), les panneaux photovoltaïques et les installation de cogénération.

La consommation d'énergie primaire totale est exprimée en kWh/an. C'est donc la consommation annuelle en énergie primaire de l'habitation qi est calculée.

Cette consommation est convertie en émission de CO2 et est exprimée en kg de C02

 

La consommation spécifique d'énergie primaire et l'émission de C02 spécifique.

La consommation d'énergie primaire spécifique, c'est le rapport entre la consommation annuelle divisé par la superficie de plancher chauffé.

Cette superficie de plancher chauffé se mesure en prenant des dimensions extérieures du bâtiment pour chaque niveau avec une hauteur de pièce minimum de 1.50m.

Toute surface de plancher dont la hauteur de la pièce n'est pas de minimum de 1.50 m n'est pas prise en compte. C'est le cas, par exemple, de combles sous toitures au 1er étage des maisons.

La consommation spécifique s'exprime en kWh/m².an. C'est cette valeur qui est reprise dans l'échelle d'évaluation des habitations.

Cette échelle de valeur va de A++ à G. Cela permet ainsi le classement de chaque logement et vous pouvez donc comparer plusieurs habitations entre elles.

Cette consommation est également convertie en kg de CO2/m².an pour que vous puissiez connaître l'émission anuelle de C02 par m² de plancher chauffé.

Les indicateurs spécifiques de performance énergétique :

Contrairement aux indicateurs globaux, les indicateurs spécifiques vont vous donner plus de détails dans les améliorations à apporter. Il y 5 indicateurs différents :

- L'enveloppe qui vous donnera des renseignements sur la qualité de celle-ci

- Le système de chauffage qui pointera l'efficatité du système en fonction de son rendement.

- Le système de production d'eau chaude sanitaire, mis en valeur par la minimisation des pertes en énergie

- lLe système de ventilation qui est bien souvent oublié dans les habitations.

- La présence d'un système de production à base d'énergie renouvelable comme les panneaux solaires et photovoltaïques.

Vous retrouvez pour, chaque indicateur, des visages allant du vert souriant au rouge pas content.

Autres questions sur la certification des habitations :

Peut-on faire un audit énergétique d'un seul appartement ?
Si oui, celui-ci vaut-il certificat PEB pendant 5 années s'il a été fait avant fin d'année 2010 ?

Malheureusement on ne peut pas faire l'audit énergétique PAE d'un seul appartement. Il est possible de faire l'audit d'un immeuble à appartements. Mais celui-ci ne pourra pas servir de certificat énergétique PEB car il est réalisé pour l'ensemble d'un immeuble et pas pour chaque appartement.

Donation : faut-il un certificat énergétique ?

La donation (maison ou appartement) est un acte translatif de droit réel au même titre qu'une vente. Le certificat est donc obligatoire pour toute donation à partir du 1er juin 2011 et ce, au plus tard à l'acte notarié.

Témoignage

Marie-Paul M. de Bruxelles

Bonjour Monsieur,

A nouveau merci de votre réponse qui m'a été confirmée par la notaire ( elle m'avait auparavant dit le contraire).
Il me reste à faire établir le contrôle électrique.

Merci de vos conseils utiles,


Gratuit :
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